IVA 6%, Isenção IMI e Mais Valias

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Sobre esta ideia

Em cenário de reabilitação urbana ou quando os materiais das suas obras não superam uma determinada percentagem do valor global da empreitada pode ter direito a faturas com IVA de 6% nas compras de materiais e serviços profissionais. Deve informar-se com o seu contabilista e as finanças sobre como proceder. 

Em todo caso anexamos em baixo parecer vinculativo da AT:

Informação

1. O requerente na sua exposição, que se transcreve em parte, solicita esclarecimento em relação ao seguinte:

i. "Possui uma casa no Centro Histórico de Guimarães e pretende fazer obras ao abrigo do regime de IVA reduzido de 6%."

ii. "Como sou arquiteto e sei executar muitas tarefas penso comprar eu os materiais ao e executar a maioria dos trabalhos pessoalmente."

iii. "Posso comprar todos os materiais da minha obra a 6%?"

iv. "Li algo sobre um limite de 20% do valor da empreitada para os materiais e 80% para a mão de obra, mas como a mão de obra sou eu, como funcionaria os materiais?"

v. "Quais os documentos necessários para apresentar nas lojas de materiais?"

vi. "Preciso de um empreiteiro?"

2. Nos termos da alínea a) do n.o 1 do artigo 18.o do CIVA, aplica-se a taxa reduzida de 6% às prestações de serviços constantes da Lista I anexa ao CIVA.

3. A verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA contempla as "Empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afectos à habitação, com excepção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares. A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respectivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços."

4. Estão, abrangidos pela referida verba, as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação realizadas em imóveis afetos à habitação.

5. De acordo com o entendimento constante do ponto 3 do Ofício-Circulado n.o 30.135, da Direção de Serviços do IVA, a mencionada verba engloba unicamente os serviços efetuados em imóvel ou parte de imóvel que, não estando licenciado para outros fins, esteja afeto à habitação, considerando-se imóvel, ou parte de imóvel, afeto à habitação "o que esteja a ser utilizado como tal no início das obras e que, após a execução das mesmas, continue a ser efectivamente utilizado como residência particular".

6. Deste modo, desde que a obra em causa constitua objeto de contrato de empreitada tipificada na verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA, celebrado entre o referido beneficiário na qualidade de dono da obra e o respetivo empreiteiro, pode ser aplicada a taxa reduzida de liquidação em IVA, ao abrigo da citada verba, desde que, se encontrem reunidos os restantes requisitos da mesma.

7. A definição de empreitada consta do artigo 1207o do Código Civil, segundo o qual "Empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação a outra a realizar certa obra, mediante um preço". Para que haja um contrato de empreitada é essencial, portanto, que o mesmo tenha por objeto a realização de uma obra, feita segundo determinadas condições, por um preço previamente

estipulado, um trabalho ajustado globalmente e não consoante o trabalho diário.

8. O ponto 4 do citado Oficio-Circulado n.o 30.135, refere que se consideram "beneficiários" da aplicação da taxa reduzida de IVA, ao abrigo da mencionada verba (na qualidade de donos da obra), o proprietário, o locatário ou o condomínio.

9. Contudo, o ponto 7 refere que estão excluídas da aplicação da taxa reduzida as obras de construção e similares, acréscimos, sobreelevação e reconstrução de bens imóveis, bem como a manutenção de espaços verdes.

10. Importa, também, salientar que os materiais incorporados na empreitada representarem um valor menor ou igual a 20% do custo total da mesma, a taxa aplicável será, na totalidade, a taxa reduzida de liquidação em IVA; se aqueles materiais representarem mais de 20% do valor global da mesma, o empreiteiro deve ter em conta o seguinte:

i) se na faturação emitida forem autonomizados os valores do serviço prestado e dos materiais, deve aplicar-se a taxa reduzida aos serviços prestados, e a taxa normal aos materiais aplicados;

ii) se a fatura for emitida pelo preço global da empreitada, não tem aplicação a citada verba, devendo o seu valor ser tributado globalmente à taxa normal.

11. No entanto, esta verba não abrange as aquisições de materiais adquiridos pelo dono da obra ainda que sejam para incluir na empreitada, ou seja, o fornecedor dos materiais deve liquidar o IVA à taxa normal (23%).

12. Deste modo, as obras efetuadas em imóveis afetos à habitação, desde que satisfaçam as condições impostas pela referida verba 2.27, são tributadas à taxa reduzida de IVA, ou seja, à taxa de 6%, com exceção, se for caso disso, dos materiais aplicados, que podem ser tributados à taxa normal, dependendo da sua percentagem face ao valor global da empreitada.

Parecer de Chefe de Divisão

Concordo. À consideração da Sra. Diretora de Serviços.

Despacho de Director de Serviços, por subdelegação do Diretor Geral

Concordo com o informado.Comunique-se.

O Director de Serviços de IVA

 

Muitos imóveis em centros históricos beneficiam de isenção de IMI, informe-se na sua Câmara Municipal sobre os requisitos.

Em relação a mais valias na venda de imóveis, este é um tema muito delicado. Antes de vender o seu imóvel informe-se muito bem do valor pelo qual o adquiriu, comprou ou herdou. As mais valias são a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição e podem ascender a valores astronómicos em Portugal. Peça a um contabilista com experiência no assunto que analise o seu caso e vá com ele ás finanças para ter a certeza que tudo bate certo. Pode usar faturas de obras nesse imóvel para baixar as mais valias, mas tem de ter o artigo predial e a morada do imóvel em venda bem claros na fatura ou serão rejeitadas pelas finanças. Mesmo assim as faturas pouco baixam no valor do imposto de mais valias a pagar ás finanças.

As nossas finanças só consideram reinvestimento de capital com ausência de mais valias se usar o capital obtido com a venda para extinguir o crédito habitação e para vender casa própria para comprar casa própria. O valor que sobrar da extinção do crédito habitação ou da compra da nova casa própria será na mesma sujeito a pagamento de imposto de mais valias pois é considerado lucro.

Assim que mesmo em momento de alta imobiliária, faça muito bem as contas das mais valias e de todos os gastos que vai ter com a venda, como agentes imobiliários, indemnizações a inquilinos em imóveis arrendados se quiser vender o imóvel vazio, para ter a certeza de que está mesmo a fazer um bom negócio.

Boa sorte!

 

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